Күрөөгө коюлган кыймылсыз мүлктү сатуу "Ипотека (кыймылсыз мүлк күрөөсү) жөнүндө" No102-ФЗ Федералдык Мыйзамында каралган мыйзамдык жоболор менен жөнгө салынат. Ушул мыйзамдык актынын жаңы редакциясында 01.01.2019-жылы күчүнө кирген бир катар толуктоолор жана өзгөртүүлөр каралган.
Ачык аукциондун жалпы түшүнүктөрү
Россиянын мыйзамдарынын салыштырмалуу жаңы укуктук ченемдеринин алкагында кыймылсыз мүлктү сатуу боюнча ачык аукциондорду өткөрүүнүн өзгөчөлүктөрүн түшүнүү үчүн, айрым түшүнүктөрдү түшүнүү талап кылынат.
Коомдук аукционду уюштуруу орду. Ал сатыла турган кыймылсыз мүлк объектисине түздөн-түз байланыштуу.
Жарыялоо мөөнөтү. Аукцион өткөрүлгөн күндөн тартып он күндүн ичинде билдирүү жарыяланат, анда ушул иш-чараны өткөрүү жөнүндө маалыматтар (аукциондун предмети, орду жана датасы, материалдык баалуулуктардын наркы) көрсөтүлөт.
Коомдук аукцион жөнүндө билдирүү. ФССПнын расмий сайтында ушул кызматтын аймактык бөлүмдөрүнө бир эле мезгилде билдирүү менен, пландаштырылган аукцион жөнүндө маалымат жарыяланат. Анын катышуучулары туруктуу депозитти төлөшү керек, бул адатта материалдык баалуулуктардын баштапкы наркынын 5% түзөт. Анын үстүнө, эгерде аукцион жараксыз деп табылса, депозит толугу менен кайтарылып берилет. Жана аукциондо утуп алган субъект аукциондун предметтери үчүн акы төлөөдөн баш тартса, бул күрөө ага кайтарылып берилбейт.
Келишим. Аукциондун уюштуруучусу менен аукционду утуп алган жактын ортосундагы келишимде USRRге киргизилген бүтүм жөнүндө маалымат камтылат.
Катышуучулар. Аукционго катышууга уруксат берилген субъекттердин саны чектелген. Эреже боюнча, аукционго ушул объектилерди пайдаланууга укугу бар адамдар гана (күрөө берүүчүнүн туугандары, достору жана тааныштары), ошондой эле күрөө кармоочу киргизилет.
Транзакцияны каттоо. Сунуштун эң жогорку баасынын негизинде ишкана жеңүүчү деп табылат. Аукциондон кийин сатуу келишими түзүлөт. Ал үчүн төлөм беш күндүн ичинде иш-чаранын уюштуруучусунун эсебине төлөнүшү керек. Анын үстүнө, мурда салынган күрөө бүтүмдүн баасына толугу менен кошулат.
Аукционду жараксыз деп табуу. Коомдук аукцион, эгерде анын катышуучуларынын саны экиден кем болсо, ошондой эле жеңүүчү субъекттен төлөнбөгөн учурда, ал өткөрүлдү деп эсептелет. Аукцион өтпөй калды деп таанылгандан кийин, аукциондун предметинин ээси күрөө кармоочу болуп калышы мүмкүн, же аукцион кайрадан дайындалышы мүмкүн. Акыркы учурда, аларды кармоо убактысы бир айдан эрте эмес белгиленип, материалдык баалуулуктардын баштапкы наркы 15% га төмөндөтүлүшү керек.
Мындан тышкары, талаштуу укуктук мамилелердин тараптары тынчтык келишимин түзүшсө, ачык аукцион жокко чыгарылышы мүмкүн. Эгерде бул аукциондун датасы жарыялангандан кийин мүмкүн болсо, анда карыз тарап аукциондун уюштуруучусу тарткан бардык чыгымдарды төлөөгө милдеттүү.
Материалдык баалуулуктарды алып салуу. Аткаруу өндүрүшүнүн алкагындагы соттун чечимин аткаруунун эң кеңири тараган формасы - мүлккө камакка алуу. Ошол эле учурда, камакка алгандан беш күн өткөндөн кийин, материалдык баалуулуктарды түздөн-түз камакка алуу (жарым-жартылай же толугу менен) жүргүзүлөт, аны ФСМКнын кызматкери аткарат.
Объектилерди ишке ашыруу. Камакка алынган мүлктү сатуунун өзгөчөлүгү күрөө үчүн каралган эрежелерге окшош. Бирок, бул процедура ыйгарым укуктуу мамлекеттик орган тарабынан гана жүргүзүлөт.
Субъектти кудуретсиз деп таануу. Юридикалык жана жеке жактар банкроттукка учураган учурда, күрөөгө коюлган мүлктү сатуу боюнча аукциондор тышкы башкаруу жана банкроттук жол-жоболорунун стадиясында жүргүзүлөт.
Жөнгө салуучу жаңылыктар. Учурда мүлктү алуучу аукциондун негизинде гана баа менен аныкталат жана кредиторлордун чектөөлөрүнөн толугу менен бошотулат. Буга чейин, бул жагдай (жаңы менчик ээсинин мүлктү пайдалануу шарттары), кредиторлордун укуктарына багытталган No127 Федералдык Мыйзамы менен жөнгө салынган.
Соода-сатыктын түрлөрү. Бул контекстте ачык жана жабык иш-чаралар болуп жатат. Биринчи учурда, ачык тоорук кандайдыр бир уюмдардын катышуусун билдирет. Акыркы вариантта материалдык баалуулуктарды ишке ашыруу иш-чарасы чакырылган катышуучуларга гана багытталган. Бул котировкаларды берүү ыкмасына да тиешелүү. Ошентип, ачык (оозеки) же жабык (конверттелген) форма иш-чаранын абалын аныктайт. Мисалы, аукциондор аралаш формада өткөрүлүшү мүмкүн, мисалы, анын катышуучуларына карата жабык болгон иш-чара баалардын ачык түрүндөгү сунуштарын билдирет.
Коомдук аукцион жөнүндө билдирүү
Билдирүүнүн тексти коомдук аукциондорду өткөрүү үчүн негизги негиз болуп саналат. Демек, бул документ тематикалык талаптарга так ылайык түзүлүшү керек. Көпчүлүк учурда аукцион жөнүндө билдирүү ачык сунушка теңештирилет. Аукциондун жыйынтыгына таасир эткен билдирүүнүн текстиндеги маалыматты бурмалоо алардын натыйжаларын жокко чыгарууга же аларды жараксыз деп табууга алып келиши мүмкүн экендигин түшүнүү керек.
Билдирүүдө төмөнкү маалыматтар чагылдырылышы керек:
- бүтүмдүн шарттары (аукциондун предмети, анын мааниси жана оорчулук);
- автордук укуктун ээси же ээси жөнүндө маалымат;
- аукционду өткөрүү тартиби жөнүндө маалыматтар (өткөрүүнүн орду, убактысы жана формасы, уюштуруучу ким, катышууну каттоонун тартиби жана жеңүүчүнү аныктоо).
Төмөнкү нюанстарды өлкөбүздөгү тематикалык сот практикасынын мүнөздүү прецеденттери катары келтирүүгө болот:
- өтүнмөлөрдү баалоонун критерийлери;
- депозиттин баасы негизсиз жогору болсо;
- объекттин идеясына таасир эткен анын параметрлеринин бурмаланышы;
- объекттин оорчулуктарынын толук эмес сүрөттөлүшү;
- объекттин мүнөздөмөлөрү жөнүндө толук эмес маалыматтар;
- жүзөгө ашырылган укук келип чыккан документтер менен таанышуу үчүн зарыл мүмкүнчүлүктүн бузулушу.
Аукцион өткөрүү жөнүндө билдирүүнү жарыялоо талап кылынган минимумга ылайык жүргүзүлөт, ага сот аткаруучулар кызматынын бөлүмүнүн сайты, ФССПнын федералдык сайты жана жергиликтүү бийлик органдарынын расмий жалпыга маалымдоо каражаттары кирет. Азыркы учурда, ушул басылмалар үчүн арбитраждык практика аларды баалоо үчүн зарыл болгон критерийлерди иштеп чыккан, анда сөзсүз түрдө басылып чыккан тексттин болушу (бир гана радио жана телекөрсөтүүнү пайдаланууну эске албаганда), максаттуу аудитория, регионалдык мүнөздөмөлөр жана маалыматтын толук жеткиликтүүлүгү.
Жүрүм-турум тартиби
Коомдук соода жүргүзүүнүн жалпы эрежелери төмөнкүдөй өзгөчөлүктөрдү билдирет.
Бул аукциондор аукцион түрүндө өткөрүлөт, анда карызкордун мүлкү эң жогорку баада сатылат.
Аукцион жөнүндө билдирүү аукционго чейин 30 күндөн кечиктирилбестен жарыяланууга тийиш. Анда тема, орду, убактысы, тартиби (катышууну каттоо) жана аукциондун формасы, ошондой эле баштапкы баа жана жеңүүчүнү аныктоо жөнүндө толук маалыматтар камтылышы керек.
Коомдук аукционго катышуу үчүн талапкерлер тиешелүү депозитти төлөшү керек. Анын көлөмү жана кирүү тартиби билдирүүдө көрсөтүлгөн. Күрөө аукцион жокко чыгарылган учурда, ошондой эле ага катышуучу катышкан учурда, ал жеңүүчү болбой калган учурда кайтарылып берилет. Аукционду утуп алган адам, аманатты эске алуу менен, сатып алуу-сатуу келишимине ылайык төлөм жүргүзөт.
Уюштуруучу аларды ачык аукцион өткөрүлгөнгө чейин үч күндөн кечиктирбестен жокко чыгарууга укуктуу.
"Аукционго катышкан, бирок аны жеңе албаган адамдар" түшүнүгүнө иш-чарага келбеген катышуучулар жана мүлктүн баштапкы баасына чейин эч кандай кошумча акы төлөбөгөн адамдар кирбейт.
Аукцион болгон күнү жеңүүчү менен уюштуруучунун ортосунда келишимдин юридикалык күчүнө ээ болгон тиешелүү протоколго кол коюлат.
Тооруктар ага кеминде эки жак катышкан учурда гана болот. Ал эми жеңүүчү эң жогорку бааны көрсөткөн катышуучу болот.
Эгерде аукциондо утуп алган катышуучу протоколго кол коюудан баш тартса, анда ал күрөөнү жоготот. Ал эми протоколго кол коюудан качкан уюштуруучу, жеңүүчүгө эки эселенген суммадагы сумманы кайтарып берет жана ага аукционго катышуу үчүн депозиттин суммасынан ашыкча чыгымдардын ордун толтурат.
Аукционду жараксыз деп табуу
Төмөнкү учурларда аукцион жараксыз деп табылат:
- аукционго катышуу үчүн экиден кем катышуучу арыз берген болсо;
- аукционго катышуу эки катышуучудан аз болсо;
- материалдык баалуулуктардын баштапкы баасына эч ким кошумча акы төлөгөн эмес;
- аукциондун жеңүүчүсү беш күндүн ичинде аукциондун объектинин наркын толугу менен уюштуруучунун эсебине төлөбөсө.
Бул учурда аукциондун максаты ишке ашпагандыктан, кайталап тооруктар дайындалат. Коомдук аукциондорду өткөрүүнүн жаңы күнү аукцион 10 күндөн 30 күнгө чейин жараксыз деп табылгандан кийин белгиленет.
Бардык учурларда, аукциондун жеңүүчүсү мүлктүн толук наркын төлөбөгөндүгүн эске албаганда, экинчи аукцион баштапкы наркын 15% га төмөндөтүү менен жүргүзүлөт. Экинчи соода жүргүзүүнүн бардык башка эрежелери баштапкы аукционду өткөрүү тартибине ылайык келет. Кызыкдар адамдын доо арызы боюнча, сот аны өткөрүү тартиби бузулган болсо, аукционду жараксыз деп табышы мүмкүн экендигин түшүнүү керек.
Ар кандай мүлккө ачык аукциондорду өткөрүү тартибин жөнгө салуучу ченемдик укуктук актылар төмөнкүдөй:
- кыймылсыз мүлктүн ипотекасы - ст. 56-58 ФЗ "Ипотека (кыймылсыз мүлк күрөөсү) жөнүндө";
- башка мүлктүн күрөөсү - ст. Россия Федерациясынын Жарандык кодексинин 350;
- баалуу кагаздарды сатуу - ст. "Аткаруу өндүрүшү жөнүндө" Федералдык Мыйзамдын 89 (4-бөлүгү).
