"Ипотека" термини Грецияда биздин заманга чейинки үч кылымда киргизилген. Бул карызкор өзүнүн жери менен кредитордун алдында жооптуу экендигин билдирген. Ички мыйзамдарда мындай түшүнүк өткөн кылымдын 90-жылдарынын башында пайда болгон. Азыркы Россияда ипотекага байланыштуу келип чыккан мамилелер 2017-жылдын 25-ноябрында өзгөртүлгөн "Ипотека (кыймылсыз мүлк күрөөсү) жөнүндө" мыйзам менен жөнгө салынат.
Жөнөкөй сөздөр менен айтканда, ипотека
Ипотека насыясынын дагы бир аталышы - кыймылсыз мүлк күрөөсү. Бул карызкор кредиторго кыймылсыз мүлккө айланган күрөөнүн наркынан анын талаптарын канааттандырууда артыкчылык бергенде, милдеттенмелерди камсыз кылуу ыкмасынын аталышы. Ушул мамилелердин тутумунда карызкор күрөө берүүчү катары, ал эми кредитор күрөө кармоочу катары иш алып барат.
Көпчүлүк учурда, ипотека ар кандай түрдөгү акча милдеттенмелеринин коопсуздугу катары кызмат кыла алат. Ошол эле учурда, милдеттенмелер ипотека келишимин түзүү учурунда мурунтан эле болушу мүмкүн жана келечекте келип чыгышы мүмкүн деп болжолдонууда. Учурда, ипотека жарандарга насыя жана насыя берүү жаатында өнүккөн.
Ипотека мыйзамдын негизинде жана ипотека келишиминин негизинде да пайда болушу мүмкүн. Мыйзамдын күчү менен, күрөө кыймылсыз мүлктү сатуу жана сатып алуу боюнча бүтүм сатып алуучу аны толугу менен төлөбөй туруп түзүлгөндө пайда болот. Мындай учурда сатуучу күрөө кармоочунун, ал эми сатып алуучу күрөө берүүчүнүн милдетин аткарат. Келишим боюнча ипотека эки же андан да көп тараптын ортосунда жазуу жүзүндө бүтүм түзүүнү камтыйт. Мындай келишим боюнча, менчик ээси же объектини чарбалык башкарууну мыйзамдуу жүзөгө ашырган адам күрөө берүүчү болуп калат.
Кыймылсыз мүлк ипотекасы жөнүндө мыйзамдын негизги жоболору
Ипотека жөнүндө мыйзамда, укуктук мамилелерди түзгөн тараптар бири-бири менен тийиштүү келишим түзүшөт. Ушул документтин шарттарына ылайык, тараптардын бири (милдеттенменин кредитору) өзүнүн акчалай талаптарын канааттандырууга укуктуу. Алардын булагы - күрөөнүн предмети болгон объектинин наркы. Карыз тарапка таандык жана пайдаланган мүлккө карата келишим түзүлөт.
Жогорудагы келишим күрөө принциби колдонулган ипотека боюнча укуктук мамилелерди пайда кылат. Мыйзам боюнча ишканалардын, батирлердин, курулмалардын, жер тилкелеринин жүгүртүлүшүнө жол берилгендиктен, ушул объектилерге карата күрөө коюуга болот.
Насыя келишиминин же насыя келишиминин шарттарынын аткарылышын камсыз кылуу максатында ипотека насыясын түзсө болот. Милдеттенме сатып алуу-сатуу, келишим, ижарага берүү же бузулуу фактыларынан келип чыгышы мүмкүн.
Ипотека (күрөө) жөнүндө мыйзамда, эгерде алар юридикалык жак болсо, карызкорду дагы, кредиторду дагы эсепке алуу зарылдыгы киргизилген.
Келишимдин предмети негизги карыздын төлөнүшүн толугу менен же тараптардын макулдашуусу менен аныкталган бөлүгүндө камсыз кылышы керек. Келишим түзүү менен, келишимдин катышуучулары пайыздарды төлөө шартын түзө алышат. Мыйзам талаптарды бир жолку сумма түрүндө төлөө мүмкүнчүлүгүн белгилейт; ал келишим боюнча милдеттенмелерден ашпайт.
Мыйзамда башка төлөмдөр каралган, ага төмөнкүлөр кирет:
- зыяндын ордун толтуруу;
- штраф;
- келишимдин шарттары бузулган учурда айып пул;
- соттук чыгымдардын ордун толтуруу;
- объектти ишке ашыруу үчүн чыгымдардын ордун толтуруу.
Мүлктүн бүтүндүгүн сактоону каалаган кредитор аны толук күтүүгө жана коргоого акча сарптоого аргасыз болот. Мындай учурда, ал күрөөгө коюлган кыймылсыз мүлккө байланыштуу чыгымдарды төлөп берүүгө укуктуу.
Келишимдин предмети боло турган объектилердин категориялары ипотека жөнүндө мыйзам менен аныкталат. Жарандык мыйзамдарга ылайык, белгиленген тартипте катталган мүлк ипотека келишиминин негизинде күрөөгө коюлушу мүмкүн.
Ипотека келишиминин предмети
Ипотека келишиминин предмети төмөнкүлөр болушу мүмкүн:
- жер участоктору;
- имараттар, курулмалар, ишканалар, башка капиталдык курулуш объектилери;
- обочолонгон бөлмөлөр болгон турак жайлар, батирлер, ошондой эле алардын бөлүктөрү;
- гараждар, жайкы коттедждер, бакча үйлөрү, башка керектөө имараттары;
- учактар, кемелер жана космостук объектилер.
Айрым учурларда, ипотека жөнүндө мыйзам жерди бөлүп берүүгө түздөн-түз байланыштуу турак үйлөрдү келишимдин предмети катары кароого мүмкүндүк берет. Эгерде мамлекеттик менчик бөлүштүрүлбөгөн участокторго каттоо жок болсо, бул ипотекалык укук мамилелеринин түзүлүшүнө тоскоолдук боло албайт.
Жарандык кодекске жана Ипотека жөнүндө мыйзамга ылайык, келишимдин предмети болгон нерсе, ошондой эле анын аксессуарлары бир бүтүн нерсе. Демек, эгерде тараптардын макулдашуусунда башкача белгиленбесе, аксессуарлар жалпы күрөөнүн бир бөлүгү болуп калат. Негизги максатын өзгөртпөстөн бөлүнө албаган нерсе бүтүмдүн көзкарандысыз субъектиси боло албайт.
Күрөө берүүчүгө коюлган талап, келишимдин предмети болгон мүлк анын менчигинде же жок дегенде экономикалык юрисдикцияда болушу керек. Эгерде объект жүгүртүүдөн алынып салынса же ага талап коюлушу мүмкүн болсо, мындай мүлк менен талаптарды камсыз кылууга жол берилбейт. Ушул эле пункт менчиктештирүү жүргүзүлбөй турган мүлккө карата дагы колдонулат.
Ипотека жөнүндө мыйзамга ылайык, келишимдин предмети, эгерде ижарага берүүчүнүн же объектини чарба жүргүзүү укугунда пайдаланган адамдын макулдугу болсо, ижарага берүү укугу болушу мүмкүн.
Келишим түзүлүп жаткан учурда жалпы биргелешкен менчикте турган мүлктүн ипотекасы, буга бардык мыйзамдуу ээлеринин макулдугу болсо, белгилениши мүмкүн. Мындай макулдук жазуу жүзүндө болушу керек. Үлүштүк менчикте, адам өзүнө таандык болгон мүлктү башка тең ээлеринин макулдугун сурабастан күрөөгө коюуга укуктуу.
Ипотека келишиминин мазмуну
Күрөө жөнүндө келишимде төмөнкүлөр көрсөтүлүшү керек:
- ипотека келишиминин предмети;
- мындай предметти баалоо;
- келишимдин маңызы;
- милдеттенменин аткарылышынын көлөмү жана анын мөөнөтү.
Ипотека келишими жарандык мыйзамдын жалпы эрежелерине жана принциптерине ылайык түзүлөт. Документте келишимдин предмети, аны баалоо жөнүндө жана милдеттенмелерди аткаруунун башка маанилүү жагдайлары жөнүндө маалымат камтылышы керек. Тараптар документте мүлктү өндүрүп алууну өндүрүп алууну караган конкреттүү шарттарды камтышы мүмкүн. Бул маалыматты өзүнчө келишим түрүндө берүүгө уруксат берилет.
Ипотека келишиминде объектинин аталышы жана ал жайгашкан жер камтылат. Документте келтирилген сүрөттөмө объектини аныктоо үчүн жетиштүү болушу керек. Укук, анын негизинде объект насыя берүүчүгө таандык, ошондой эле документте жазылган. Эгерде предмет ижарага берилсе, анда анын мөөнөтүн көрсөтүү талап кылынат.
Келишимдин предметин баалоо анын тараптары тарабынан иштелип чыккан келишим менен аныкталат жана акчалай түрдө берилет. Аякпаган курулуш объектисин баалоо анын рыноктук наркы боюнча жүргүзүлөт.
Ипотеканын айрым өзгөчөлүктөрү
Ипотека күрөөсү менен камсыз кылынган милдеттенме келишимде анын пайда болушунун негиздери жана белгиленген мөөнөтү менен кошо көрсөтүлөт. Келишимде акчалай милдеттенмелердин өлчөмү кийинчерээк белгилениши мүмкүн; бул учурда милдеттенмелердин көлөмүн аныктоонун шарттарын белгилөө керек.
Эгерде тараптардын макулдашуусу боюнча, дооматтар жарым-жартылай аткарылышы мүмкүн болсо, анда төлөө мөөнөтү жана мезгилдүүлүгү келишимге түзүлүшү керек. Эгерде төлөмдөрдүн суммасынын белгилүү бир өлчөмү белгиленбесе, анда аларды аныктоонун шарттарын белгилөө керек.
Ипотека милдеттүү түрдө мамлекеттик каттоодон өтүүгө тийиш. Ал тиешелүү мамлекеттик реестрге жазуу киргизилген учурдан тартып гана күчүнө кирет. Реестрден көчүрмөдө кыймылсыз мүлк күрөөсүнө жазуу ээсинин тигил же бул мүлккө болгон укуктарынын оорчулуктары түрүндө чагылдырылат.
Кыймылсыз мүлк ипотекасынын өзгөчө учуру - бул батирдин ипотекасы. Күрөөнүн бул формасы турак жай сатып алган жарандарды колдоого багытталган мамлекеттик программалар башталгандан кийин кеңири жайылды. Ушул типтеги ипотека келишимине ылайык, күрөө берүүчү өзүнө алган финансылык милдеттенмелерин камсыз кылуу максатында батирди күрөөгө коёт. Квартира боюнча ипотека келишимине насыя берүүчү жана батирдин ээси кол коюшат. Келишимди каттоо беш жумушчу күндөн ашпаган мөөнөттө жүргүзүлөт.
Ипотека келишимин түзүүдө камсыздандыруу
Күрөөчү катары алган мүлкү, карызкор өзүнүн финансылык милдеттенмелерин толугу менен аткармайынча, аман-эсен болгондугуна насыя берүүчү кызыкдар. Демек, мыйзамда ипотека предметин мүмкүн болушунча бузулуу же жоготуу тобокелдиктеринен камсыздандыруу каралган. Мындай камсыздандыруу милдеттүү болуп саналат. Банктар көбүнчө ипотека келишиминин объектилерин камсыздандырган өздөрүнүн камсыздандыруу компанияларын түзүшөт. Бул түзүмдөр кээде карыз алуучуларга кызмат көрсөтүүлөрдүн кошумча түрлөрүн сунушташат, бул объективдүү түрдө жалпы чыгымдардын өсүшүнө алып келет жана насыя кызматынын баасын жогорулатат.
